【新聞】物業行業深度研究報告：景氣度延續 高質量成長

20 年板塊營收、業績增速有所放緩，但疫情之下仍保持較高增速2020 年物業管理板塊營收同比+35.7%，較19 年-13.8pct。其中，一線物管公司營收同比+31.4%，較19 年-25.1pct（剔除招商積余、彩生活后為下降5.8pct）；二線物管公司營收同比+38.8%，較19 年-5.8pct。2020 年，物業管理板塊整體歸母凈利潤同比+48.8%，較19 年-16.9pct，整體仍保持高增速。其中，一線物管公司歸母凈利潤同比+33.0%，較19 年-17.7pct（剔除招商積余、彩生活后為增長1.3pct）；二線物管公司歸母凈利潤同比+59.9%，較19 年-16.3pct。20 年主流物業管理公司營收、凈利潤同比增速有所下降，主要源于：1）16-19 年行業銷售增速持續收窄的自然傳導；2）疫情導致商務談判延后，物業公司項目拓展或有所放緩；3）上半年疫情期間采購物資、加班費用等產生了額外費用；4）部分增值服務業務受限，但其需求并不會消失、只是延后。

20 年毛利率略降、凈利率略升，源于疫情下政府補助、社保減免等影響2020 年物業管理板塊整體毛利率為27.3%，較19 年-0.3pct。其中，一線物管公司毛利率為23.8%，較19 年-1.9pct；二線物管公司毛利率為29.8%，較19年+0.9pct。其中，碧桂園服務、永升生活服務、新城悅服務毛利率分別為34.0%、31.4%、30.7%，分別較19 年+2.3、+1.8、+1.1pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年疫情期間社保減免以及較多高毛利項目轉在管影響。2020 年物業管理板塊整體凈利率為13.5%，較19 年+0.9pct。其中，一線物管公司凈利率為11.4%，較19 年-0.4pct；二線物管公司凈利率為15.0%，較19 年+1.7pct。

其中，中海物業、保利物業、綠城服務凈利率分別為10.7%、8.4%、7.0%，分別較19 年+0.8、+0.2、+1.5pct。主流物管公司凈利率提升主要源于上半年疫情期政府補助、社保減免等影響。

20 年基礎/非業主/業主增值分別占比61%/20%/14%、同比44%/26%/56%業務占比來看，20 年12 家主流物業公司基礎服務、非業主增值服務、業主增值服務、其他服務營收分別占比61.3%、20.3%、14.4%、3.9%，分別較19 年+0.6、-2.1、+0.9、+0.6pct。其中，永升生活服務、藍光嘉寶服務、保利物業、綠城服務等業主增值服務收入占比較高，分別占比25.3%、22.8%、21.8%、21.5%。從業務增速來看，20 年12 家主流物業公司基礎服務、非業主增值服務、業主增值服務分別同比+43.5%、+26.0%、+55.9%。其中，業主增值服務中，時代鄰里、新城悅服務、雅生活服務、碧桂園服務、永升生活服務、保利物業業主增值服務收入同比增速較高，分別同比+135%、+119%、+117%、+100%、+64%、+52%。疫情之下，非業主增值服務增速相對較低，基礎服務、業主增值服務仍保持較高增速。

20 年合約面積同比+24%，在管面積+32%，合同/在管面積1.6 倍合約面積來看，20 年末，主流11 家物管企業合計簽約面積38.0 億方，同比+24.3%；在管面積來看，20 年末，主流12 家物管企業合計在管面積24.1 億方，同比+32.4%；合同/在管面積倍數來看，20 年末，主流11 家物管企業合同/在管面積倍數1.6 倍，其中，碧桂園服務、綠城服務、新城悅服務、永升生活服務合同/在管面積倍數分別為2.2 倍、2.1 倍、2.0 倍、1.8 倍，較高合同/在管面積倍數助力物業公司后續營收、業績持續釋放。從人均管理面積來看，20 年末，主流13 家物管企業人均管理面積6,592 平米，同比+8.2%。其中，永生生活服務、保利物業、時代鄰里、新城悅服務人均管理面積較高。